3. 건설업 도급관계, 헷갈리는 개념 정리!

건설업에서 자주 듣는 발주처, 시행사, 조달청, CM, PM, 감리, 신탁...

비슷한 용어 같은데 정확히 뭐가 다른지 궁금하셨죠?

이번 기사에서는 여러분들이 헷갈릴만한 개념에 관해 정리해 봤습니다!

 

안녕하세요, MZ 빌드업 기자단 건설 ON 팀의 손상록, 김경현, 김예은, 최가영입니다 😊

 

• 공공사업과 조달청, 어떤 관계일까? → 정부가 공사를 발주한다는데, 조달청은 무슨 역할을 하지?
• 신탁사는 왜 필요할까? → 신탁이 건설업에서 어떻게 활용되는 걸까?
• 발주처 vs 시행사 → 둘 다 프로젝트를 주도하는 것 같은데, 실제로는 어떤 차이가 있을까?
• CM vs 감리 vs PM → 공사 관리를 맡는 사람들이 이렇게 많은데, 도대체 역할이 어떻게 다를까?

이렇게 헷갈릴 수밖에 없는 개념들을 한 번에 정리하면, 건설업 도급 관계를 훨씬 쉽게 이해할 수 있어요! 💡

그래서 이번 글에서는 자주 헷갈리는 개념들을 명확하게 정리하고, 각각 어떤 역할을 하는지 쉽게 설명해 볼게요.

그 전에! 시리즈의 이전 글을 못보셨다면 여길 확인해주세요😉

1. 건설업 도급관계, 한눈에 정리하기

2. 도급관계 내 직무 개념, 한 눈에 이해하기

 

📜 공공사업과 조달청, 어떤 관계일까?

구분	공공사업(=건축주)	조달청(=공사 담당 매니저)
역할	사업을 계획하고 예산을 마련	시공사(=건설사) 선정 지원, 계약 관리
예를 들면?	정부, 공공기관, 지자체 (LH, SH 등)	국가기관 (조달청)
어떤 사업?	도로, 철도, 공항, 공공건물 등	해당 사업을 수행할 건설업체 선정

👉 예를 들어, 정부가 도로를 짓고 싶다면?

1️⃣ 정부(공공사업 발주처)가 도로 건설을 계획

2️⃣ 직접 선정하기 어려우니 조달청에 의뢰

3️⃣ 조달청이 공개 입찰을 진행하고, 가장 적합한 건설사(시공사)를 선정

4️⃣ 선정된 건설사가 도로를 짓고, 정부(한국도로공사/지자체)는 완성된 도로를 운영 및 관리

🚀 즉, 조달청은 발주를 대행하고, 건설사(시공사) 선정에 도움을 줘요. 다만, 공공사업을 직접 수행하는 것은 아니에요. 일부 사업의 경우 직접 발주하는 경우도 있습니다!

 

🪙 신탁사는 건설업에서 왜 필요할까?

👷건설업의 안전장치인 신탁사

신탁사의 가장 큰 역할은 리스크 관리와 사업 안정성 보장이에요.

📌신탁사에 관한 내용을 3가지 Q&A로 요약해 봤어요.

1️⃣ 신탁사는 어떤 역할을 하나요?

• 건설업에서 신탁사는 부동산 프로젝트의 자금을 보호하여 사업리스크를 최소화하고 신용을 보강하는 역할을 주로 해요.
• 이외에도 개발사업 주체 역할을 하기도 해요.

2️⃣ 신탁사는 어떻게 돈을 버는 구조인가요?

• 신탁 수수료: 신탁사는 자금력이 떨어지는 토지 소유자(시행사)로부터 토지를 위탁받아 인허가, 시공, 분양, 입주 등 부동산 개발 전반을 대신해주고 수수료를 받아 수익을 창출해요.
• 금융 수수료 & 대출 관련 수익 : 사업 자금 조달을 돕고, 대출을 연계하면서 수수료를 받을 수도 있어요.

3️⃣ 신탁사는 공공과 민간사업 둘 다 적용되나요?

• 둘 다 적용되지만 주로 공공사업보다는 민간사업에서 적용돼요.
• 가장 큰 이유는 공공의 사업의 경우 자금 리스크가 적은 편이고, 정부와 공공기관이 직접 시행하다 보니 굳이 신탁을 거치지 않아도 돼요. 그러나 도시재생 사업이나 재개발 재건축 같은 정비사업에서는 토지 신탁을 활용하여 사업을 진행하는 경우가 있어요. 이외에도 공공지원 민간임대주택 사업, 국·공유지 개발 사업에서도 활용되기도 해요.

📌PF가 심각한 요즘 건설업에서 신탁사의 중요성

요즘의 건설업의 추세를 더해 설명하기 위해 신탁사의 역할이 가장 잘 드러나는 기사를 가져와봤어요.

‘건설업계 위기, 이젠 신탁사로 번지나’라는 기사를 보면, 건설업계의 위기가 부동산 신탁사로 확산되고 있음을 알 수 있어요. 고금리와 공사비 상승으로 중소 건설사들의 부도가 잇따르면서, 신탁사들이 책임준공 의무를 떠안는 사례가 늘고 있죠. 이러한 상황에서 부동산 개발 시장이 사실상 멈출 수 있다는 우려도 나오죠.

특히, 과거 부동산 호황기에는 신탁사들이 '책임준공형 관리형 토지신탁(책준형)' 상품을 적극적으로 취급했는데요. 이제는 그 부담이 신탁사들의 재무 건전성을 위협하고 있어요. 책준형 신탁은 시공사가 부도나 자금난으로 공사를 완료하지 못할 경우, 신탁사가 모든 책임을 지는 구조예요.

이러한 상황에서 한국토지신탁은 금융기관 계열사가 없어서 책준형 상품을 제한적으로 취급했고, 그 덕분에 현재의 위기를 비교적 잘 피하고 있어요. 이 사례는 신탁사의 사업 포트폴리오 다각화와 리스크 관리의 중요성을 보여줘요.

이처럼 부동산 신탁사들은 건설업계의 위기가 신탁사로 전이되는 것을 막기 위해 리스크 관리와 사업 포트폴리오 조정 등 다양한 대응 전략을 모색하고 있어요.

*PF(Project Financing)이란 프로젝트의 수익성과 리스크를 평가하여 금융기관이 자금 조달 여부, 금리 등을 결정하는 것을 의미

 

📌그렇다면 무조건적으로 신탁사는 책임을 떠안는 역할만 할까요?

“그렇지만은 않아요!”

1️⃣ 신탁의 유형에 따라 책임의 범위가 달라요.

• 관리형 토지신탁 → 신탁사는 단순히 사업을 관리하는 역할만 하고, 사업 실패 시 책임을 지지 않아요.
• 차입형 토지신탁 → 신탁사가 주체가 되어 진행하기에 사업 실패의 책임 또한 신탁사에게 있어요.
• 담보신탁 → 대출을 위한 담보 역할만 하므로, 사업 자체의 성공·실패에 대해 신탁사가 책임지지 않아요.

*차입형과 관리형의 중간의 성격인 책임준공형 신탁

→ 관리형 토지신탁을 기반으로 하지만, 신탁사가 준공을 책임지는 추가적인 역할을 수행해요

→ 금융기관이 신탁사의 보증을 믿고 사업비를 대출해 주기에, 관리형 신탁보다는 금융조달이 원활해요

→ 차입형 신탁처럼 신탁사가 직접 돈을 빌려 사업을 하지 않지만, 준공을 보장하기 때문에 일반 관리형 신탁보다 적극적인 개입이 있는 형태라고 볼 수 있어요

 

2️⃣ 계약 조건에 따라 신탁사의 책임이 제한될 수 있어요

• 신탁 계약을 체결 시, ‘면책조항’이라는 것이 포함될 수 있어요
• 관리형 신탁의 경우 ‘사업 실패에 따른 책임은 위탁자가 부담한다’라는 조항이 명시될 수 있는데, 이로써 계약에 따른 일정 부분 책임을 벗어날 수 있어요

🚧 발주처 vs 시행사 어떤 차이가 있을까요?

1️⃣ 발주처는 ‘구단주’ 같은 존재

역할

• 경기(프로젝트)를 기획하고 필요한 예산을 확보
• 팀(시행사)과 계약을 맺고 진행 방향을 결정
• 단장(시행사)과 코칭스태프(CM, 감리 등)를 고용하여 운영

2️⃣ 시행사는 ‘단장’ 같은 존재

역할

• 발주처(구단주)가 준비한 예산과 목표에 맞춰 공사 진행
• 실제 선수(시공사, 하도급 업체)를 선발하고 훈련(공정 관리)
• 경기(공사 진행)를 성공적으로 마무리하고 목표 달성

✅ 즉, 발주처(구단주)가 프로젝트를 기획하고 자금을 마련하면, 시행사(단장)가 이를 실행하는 역할!

 

📍 쉽게 정리하기

구분	발주처(구단주)	시행사(단장)
역할	자금 조달, 사업 기획	공사 진행 및 관리
책임	프로젝트 방향 설정	프로젝트 실행 및 운영
대상	정부기관, LH, SH, 대기업	건설사, 부동산 개발사

 

📊 CM? PM? 감리? 누가 어떤 역할을 할까요?

📐 PM VS CM

➡️PM은 프로젝트의 ‘감독’ 역할을 합니다.

축구 경기로 비유하자면, 감독은 전체 전략을 수립하고, 경기를 운영하며, 어떤 선수를 쓸지 결정하죠. PM도 마찬가지예요. 기획부터 완료까지 전 과정을 총괄하고 조율하는 역할을 하며, 시공사, 감리, CM 등 다양한 이해관계자들이 맡은 역할을 잘 수행할 수 있도록 관리합니다. 다만, 직접 공사를 하지는 않는다는 점이 특징이에요.

구분	PM (감독)	CM (코치)
개념	프로젝트 전체를 총괄하는 관리	건설 프로젝트의 시공 중심 관리
적용 산업	건설, IT, 제조, 엔지니어링 등 다양한 산업	건설 프로젝트 전용
주요 역할	일정, 예산, 품질, 리스크 관리	시공 공정, 품질, 비용, 안전 관리
관리 범위	기획부터 완공 후 단계까지 전 과정	주로 설계, 시공 단계의 관리
개념	PM이 프로젝트 전체를 담당, CM은 시공 관리 담당	CM은 시공 관리에 특화된 역할

👉 그런데 한국에서는 PM과 CM을 혼용해서 사용하는 경우도 많아요.

• 한국의 「건설산업기본법」에서는 ‘건설사업관리’라는 법적 용어를 사용하고 있어요. 이 개념 안에 PM과 CM이 모두 포함되고, 한국 CM협회에서는 두 개념을 사실상 유사하게 보고 있습니다.

🔍 CM과 감리는 어떻게 다를까요?

➡️ CM은 "코치" 역할을 합니다.

감독(PM)이 경기 전략을 짜면, 코치(CM)는 선수(시공사)가 그 전략을 실행할 수 있도록 훈련시키고, 경기력을 높이는 역할을 합니다. 즉, CM은 시공을 효율적으로 관리하여 프로젝트를 원활하게 진행하도록 돕는 거죠.

➡️ 감리는 "심판" 역할을 합니다.

경기가 규칙대로 진행되는지 확인하고, 문제가 생기면 경고하거나 중단시키는 역할이죠. 마찬가지로 감리는 공사가 설계 기준과 법규대로 잘 진행되고 있는지를 점검하고, 문제가 생기면 시정 지시를 내릴 수 있어요.

구분	CM(코치)	감리(심판)
목적	공사 전반을 관리하여 최적의 성과 도출	시공이 설계대로 진행되도록 감독
주체	CM 전문회사	감리 전문회사 (건축사사무소 등)
업무 시작 시점	기획 단계부터 준공까지	시공 단계부터 준공까지
역할	프로젝트 총괄 관리(기획, 원가, 품질, 일정 조정)	시공 과정의 감시 및 감독
권한	발주자를 대신하여 프로젝트 조율, 조정	시공자가 규정대로 공사하는지 확인 및 시정 지시

✔ CM은 기획~준공까지 전체 관리, 감리는 시공 과정에서 공사의 품질을 감독해요.

✔ CM은 건설사와 협력 관계, 감리는 건설사와 견제 관계

 

지금까지 도급관계에서 헷갈릴 만한 개념들을 한 번에 정리해 봤는데요~ 자주 헷갈리는 개념들을 명확하게 정리하니 각각의 직무가 어떤 역할을 하는지 쉽게 이해되셨죠?

오늘 기사를 마지막으로 건설업에서의 도급관계 이해에 관한 시리즈를 마무리하도록 하겠습니다.

다음에는 어떤 새로운 주제로 시리즈를 이어 나갈까요?

지금까지 건설 ON 팀이었습니다.

건설의 모든 순간을 함께하며, 더 알찬 콘텐츠로 가시 찾아뵙겠습니다. 앞으로도 많은 관심 부탁드려요!