2. 도급관계 내 직무 개념, 한 눈에 이해하기

복잡한 건설업계 속 각 주체가 어떤 역할을 하고 무슨 일을 하는지 궁금하셨죠?

이번 기사에서는 일반적으로 수행되는 공공사업과 요즘 화두가 되고 있는 EPC 사업을 중심으로, 다이어그램 속 발주처, 시행사, 설계사, CM사, 시공사 등 주요 주체들의 수행 직무를 정리해봤습니다!

 

(도급관계를 정리해드린 지난 글을 못보셨다면?)

1. 건설업 도급관계, 한눈에 정리하기

 

안녕하세요, MZ 빌드업 기자단 건설ON 팀의 김경현, 김예은, 손상록, 최가영입니다 😊

그럼 이번에도 함께 쉽고 재미있게 알아가볼까요?

 

 

✅ PM(Project Management), 프로젝트를 총괄하는 관리자

PM은 프로젝트 목표를 이루기 위해 계획부터 일정, 예산, 품질까지 전체를 꼼꼼히 관리하며, 건설사업이 성공적으로 마무리될 수 있도록 책임지는 역할입니다. "이 사업, 계획대로 잘 진행되고 있나?", "비용은 적절하게 쓰이고 있나?", "공정이 지연되진 않나?"  이처럼 사업의 전 과정을 총괄하며 일정, 비용, 품질, 리스크 등을 통합적으로 관리하고, 설계사·시공사·감리자 등 다양한 이해관계자 간의 의견을 조율하는 것이 PM의 역할입니다.

즉, 건설 프로젝트가 효율적으로 진행될 수 있도록 컨트롤하는 전문가 집단이라고 보면 됩니다.

 

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✅ 발주처, 모든 프로젝트의 시작점

발주처는 “이거 지어야겠다!” 하고 직접 공사를 요청하는 곳이에요. 근데 그냥 요청만 하는 게 아니라, 돈도 마련하고, 추진 방향도 설정해야 하죠. 공공사업에서는 국토교통부, 지방자치단체, LH, SH 같은 공공기관이, 민간사업에서는 대기업이나 부동산 개발사가 발주처 역할을 합니다!

쉽게 말하면, 건물을 지으려고 결정하고 돈을 준비하는 첫 번째 출발점이에요!

 

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✅ 조달청, 공공사업의 문지기!

조달청은 "이 공사를 어떤 건설사가 맡으면 좋을까?" 고민하는 정부 대신, 입찰을 대신 진행하여 건설사를 추려주는 기관이에요. 자세히 말해, 입찰 공고를 올리고, 후보군을 추려 계약을 지원하는 전문팀이에요. 그래서 공정한 경쟁을 통해 최적의 건설사를 찾고 계약을 돕는 역할을 합니다. 이외에도 공사에 필요한 물품이나 용역을 조달하기도 해요.

조달청이 없다면, 정부(공공 발주처)가 직접 건설사를 선정해야 해서 공정성 논란이 발생할 수 있지만 조달청이 입찰을 관리하면, 공정하고 투명한 경쟁을 보장할 수 있어요!

공공사업을 원활하게 진행하기 위해 조달청이 꼭 필요한 존재라는 거죠! 💡

 

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✅ 시행사, 공사를 실질적으로 굴리는 플레이어

시행사는 "이 프로젝트, 우리가 직접 진행할게!" 하고 나서는 주체예요. 쉽게 말해, 공사를 실제로 운영하고 관리하는 핵심 담당자라고 보면 돼요.

공공사업에서는 대표적인 시행사로 LH(한국토지주택공사) 같은 곳이 있고, 플랜트를 제외한 민간사업에서는 현대산업개발 같은 회사가 대표적이에요. 시행사는 프로젝트의 일정과 예산을 관리하고, 시공사와 협력해서 공사를 실제로 진행하는 역할을 해요.

민간사업에서는 플랜트사업의 경우 EPC에서 시행사 역할부터 시공까지 턴키 방식으로 사업기획부터 건설까지 다 하는 경우가 있지만, 일반적으로는 부동산개발업체가 시행사 역할을 맡아 프로젝트를 기획, 자금 조달을 진행하고, EPC가 시공을 맡는 경우가 많아요.

 

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✅ CM사, 건설 프로젝트의 매니저 팀!

CM(Construction Management)은 발주자를 대신해 프로젝트를 관리하고 자문하는 역할을 해요! “공사가 설계대로 잘 진행되고 있나?”, “예산과 일정은 계획에 맞게 관리되고 있나?”, “현장에서 안전 문제는 없나?” 이처럼 공정, 품질, 안전, 원가 등 시공 전반을 꼼꼼히 챙기며 발주자의 입장에서 현장을 관리해요! 쉽게 말해, 건설 현장의 컨트롤타워 역할을 하는 시공 관리자라고 보면 돼요!

 

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✅ 설계사, 건축물의 성격과 기능을 결정짓는 공간 설계자

설계사는 건축물이 어떤 기능을 가지고 있어야 할지, 어떻게 구성할지 구상하는 역할을 해요.

그냥 도면만 그리는 게 아니라, 기획 → 계획 → 중간설계 → 실시설계 단계를 거쳐 최종 도면을 완성하는거죠! 무엇보다 중요한 사실은 설계는 건축주의 목적과 요구를 바탕으로 시작된다는 점이에요.설계사는 이를 바탕으로 공간을 구체화하고, 구조·설비·법규 등을 종합적으로 고려해 설계를 완성합니다. 쉽게 말해, 설계사는 건축주의 생각을 현실화 시키는 전문가라고 할 수 있어요!

 

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✅ 시공사, 건설 프로젝트의 실행 주체

시공사는 "이제 실제로 지어볼까?" 하면서 건축물을 현실로 만드는 팀이에요.

설계를 토대로 공사를 수행하고, 품질·안전·비용까지 철저하게 관리하는 역할이죠.

국내 대표적인 시공사로는 현대건설, GS건설, 대우건설 등이 있어요.

쉽게 말해, 도면 속 건물을 실제 세우는 핵심 플레이어입니다!

 

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🗒️ 내용 3줄 요약

1️⃣ PM은 프로젝트 전체를 기획하고 조율하고, CM은 시공 현장을 관리해요.

2️⃣ 발주처는 돈과 계획을 준비하고, 시행사는 그걸 실행에 옮기는 주체예요.

3️⃣ 조달청은 공공사업에서만 등장하는 시공사 선정 전문가이고, EPC사는 주로 CM 역할까지 직접 수행해요.

 

지금까지 각 직무에 관해 살펴보았는데요~ 다이어그램 흐름대로 살펴보니 어.렵.지.않.죠.?

다음 기사에서는 도급관계에서 헷갈리는 개념을 살펴보겠습니다.

3. 건설업 도급관계, 헷갈리는 개념 정리!

3. 건설업 도급관계, 헷갈리는 개념 정리!

 

지금까지 건설 ON 팀이었습니다

건설의 모든 순간을 함께하며, 더 알찬 콘텐츠로 다시 찾아뵙겠습니다. 앞으로도 많은 관심 부탁드려요!