악성 미분양 사태에 무너지는 건설업계

최근 건설업계의 고질적인 문제가 있습니다. 바로 ‘미분양 주택’이죠.

집을 지어도 팔리질 않으니, 현금 흐름에 문제가 생기고, 결국 새로 착공하는 것도 어렵게 되죠. 한두 곳만의 이야기가 아닙니다. 대형사부터 중소건설사까지, 업계 전반에서 미분양 문제가 점점 심각해지고 있어요.

그 영향은 건설사 뿐만 아니라 돈을 빌려주는 금융사, 더 나아가 협력사나 자재업체까지 미치고 있습니다.

특히 요즘 뉴스에서 자주 나오는 단어가 있죠.

바로 ‘악성 미분양’입니다. 이 악성 미분양이 점점 늘어나면서 부동산 시장 전반에 경고등이 켜진 상황인데요. 오늘은 이 악성 미분양이 정확히 뭔지, 그리고 왜 이렇게까지 심각한 문제가 되어버렸는지 함께 짚어보려고 합니다.😁

 

🚩1. 악성 미분양, 무엇인가?

✅ 악성 미분양, 일반 미분양과 뭐가 다를까?

‘악성 미분양’이란 장기간 분양이 되지 않아 해소되기 어려운 미분양 주택을 뜻합니다. 일반적인 미분양과는 달리, 수요 부족, 입지 불리, 가격 경쟁력 부족, 공급 과잉 등의 이유로 지속적으로 팔리지 않아 시장에 부담을 주는 상태를 의미하죠.

특징을 정리하자면 다음과 같습니다.

• 준공 후에도 장기간 팔리지 않은 주택
• 지역 내 수요 부족, 입지 열세, 고분양가 등의 이유로 거래가 거의 없는 상태
• 장기 보유 시 건설사와 금융기관 모두에 큰 부담

✅악성 미분양 현황(최근 통계 자료)

출처: 서울신문

2025년 2월 기준, 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만 3,722호로 전월 대비 3.7% 증가하며 2013년 10월 이후 11년 4개월 만에 최대치를 기록했습니다. 전체 미분양 주택 중 약 33.8%를 차지하는 이 수치는 특히 지방에서 집중적으로 나타나고 있으며, 지방 물량이 전체의 80.8%인 1만 9,179호에 달합니다. 미분양 사태에 따라 건설사, 금융사 등에게도 연쇄적인 영향을 미치고 있는데, 이에 대해서는 아래에서 다뤄보도록 하겠습니다.

 

🚩2. 구조적 문제: 공급 과잉과 경제적 리스크

다소 추상적일 수도 있지만, 미분양이 발생하는 구조적 문제를 우선적으로 살펴보겠습니다.

✅ 수도권 집중, 지방 공급 과잉

대한민국의 인구와 경제 활동은 수도권에 과도하게 집중되어 있습니다. 2023년 말 기준, 대한민국의 수도권 인구는 2,601만 4,365명으로 전체 인구의 50.69%를 차지하며, 비수도권 인구(2,531만 1,064명)보다 70만 3,201명 더 많아 역대 최대 격차를 기록했습니다. 전체 인구의 절반 이상이 수도권에 거주하고 있음에도 불구하고, 지방 도시들에는 여전히 무분별한 주택 공급이 이뤄지고 있습니다. 이러한 공급 과잉은 특히 인구가 줄고 있는 지역에서 더욱 심각한 미분양 문제로 이어지고 있습니다.

출처: 국가균형발전위원회

✅ 수요 없는 지역에 공급된 아파트 사례

수요가 없는, 혹은 부족한 지역에 공급된 아파트 사례들에 대해 살펴보겠습니다.

1️⃣ 대구 수성레이크우방아이유쉘

• 위치: 대구 수성구
• 규모: 총 394가구 중 288가구(약 73%) 미분양
• 상황: 2024년 3월 입주를 시작했으나, 미분양이 지속되어 통매각 매물로 전환
• 가격 변동: 최초 입찰가 1,721억 원에서 유찰을 거듭하며 현재 최저가 1,255억 원까지 하락

2️⃣ 전북 익산 '광신프로그레스 더 센트로'

• 위치: 전북 익산시 남중동
• 규모: 540가구 규모의 신축 아파트
• 상황: 초기 분양 저조로 인해 보증금 9,900만 원, 월세 10만 원의 조건으로 임대 전환
• 결과: 단기간 내 90% 이상의 계약 성사

3️⃣ 서울 노원구 '서울원 아이파크'

• 위치: 서울 노원구
• 상황: GTX-C 노선 예정 등 교통 호재에도 불구하고, 전용 84㎡ 타입의 분양가가 13억 원대를 기록하면서 계약 포기 사례가 발생했습니다.
• 특징: 무순위 청약에서 높은 경쟁률을 기록했으나, 고분양가로 인해 미분양이 지속되었습니다.

이외에도 서울 강동구, 중랑구 및 지방 곳곳에 미분양 사태가 발생하면서, 단순한 지역 문제가 아닌 전국적인 주택 수급 불균형과 시장 신뢰 저하의 신호로 해석되고 있습니다.

 

✅ 고금리에 따른 대출 규제 강화, 수요 감소

출처: 연합뉴스

 

최근 몇 년간 국내 부동산 시장은 급격한 금리 상승과 이에 따른 대출 규제 강화로 인해 수요자들의 구매 여력이 크게 위축되고 있습니다. 특히 2022년부터 본격화된 기준금리 인상은 주택 실수요자뿐 아니라 투자자들까지 시장에서 이탈하게 만드는 결정적 요인이 되었죠. 한국은행은 2021년 8월 이후 기준금리를 3.50%까지 인상했으며, 이에 따라 주택담보대출 금리도 6% 이상으로 치솟았습니다. 실수요자 입장에서는 30년 만기 고정금리 대출의 원리금 부담이 매월 수십만 원 이상 증가한 셈입니다. 실제로 이러한 고금리 상황 속에서 분양 시장이 위축되자, 건설사들은 중도금 무이자 혜택, 계약금 정액제 등의 혜택을 제공하며 계약률 제고를 도모하고 있습니다.

이러한 대출 부담은 청약시장에도 영향을 미치고 있습니다. 금융위원회는 2023년부터 중도금 대출 보증 한도를 축소하고, 고분양가 지역에 대한 LTV(주택담보인정비율) 제한을 강화했습니다. 특히 투기과열지구에서는 LTV가 최대 40%로 제한되며, 다주택자에게는 사실상 대출이 막힌 상황입니다. 이로 인해 많은 수요자들이 신규 분양 아파트 청약을 포기하거나 무순위 청약에도 참여하지 않는 현상이 발생하고 있습니다.

 

✅건설사 PF(Project Financing) 부실 → 공사 중단 → 시장 불신

미분양 사태는 단순한 수요 부족을 넘어서 건설업계 전반의 신뢰 위기로까지 확산되고 있습니다. 그 핵심에는 PF(Project Financing) 구조의 취약성이 있습니다. PF는 시행사 또는 건설사가 금융기관으로부터 프로젝트 단위로 자금을 조달해 분양 수익으로 상환하는 구조인데, 최근처럼 분양률이 저조한 경우 자금 회수에 실패하면서 사업이 중단되는 악순환이 반복되고 있습니다.

금융감독원이 2023년 말 발표한 자료에 따르면, 전체 PF 대출 규모 중 부실 가능성이 높은 사업장이 약 11%에 달하는 것으로 나타났습니다. 특히 저축은행과 캐피탈 등 제2금융권의 PF 대출 비중이 높아, 미분양이 누적될 경우 금융 시스템 전반에 충격을 줄 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 실제로 2024년 상반기에만 50개 이상의 중소 건설사가 유동성 위기를 겪으며 법정관리를 신청했습니다.

PF 부실은 공사 중단으로 이어지고, 이는 다시 수요자들의 시장 신뢰를 떨어뜨리며 신규 분양 기피 현상을 낳는 '악순환 구조'를 형성하고 있습니다. 특히 선분양 제도가 일반화된 국내에서는 건설사의 자금 흐름이 미분양에 따라 급속히 악화되기 때문에, 일정 수준 이상의 분양 실패는 곧 사업 자체의 중단 또는 구조조정으로 직결됩니다. 이러한 구조적 리스크는 미분양을 단순한 시장 조정이 아닌, 산업 전반의 위기로 확산시키고 있습니다.

 

🚩3. 제도적 문제: 공급 위주 정책의 한계

미분양의 원인은 구조적인 점만 존재하는 것은 아닙니다. 공급계획 등 정책적, 제도적인 측면에서도 문제가 분명한데, 이를 살펴보도록 하겠습니다.

✅ “공급 확대” 기조가 수요 예측보다 앞서는 문제

이 문제를 단계적으로 해석해보면 다음과 같습니다.

 

1️⃣ 정책 주도형 공급 결정

정부가 정확한 지역별 수요 분석 없이 '전국 단위 목표치' 중심으로 공급량을 설정합니다. 즉, “5년간 270만 호 공급”처럼 정량적 목표 중심의 공급계획이 우선되다 보니, 수요가 부족한 지방에도 공급이 집중되는 문제가 발생합니다.

 

2️⃣ 인구 변화·이동 패턴 반영 부족

지방 인구는 감소하고 수도권 집중은 심화되고 있지만, 과거 개발계획이나 택지 지정 기준에 따라 공급이 이어집니다. 이로 인해 실제 주거 수요가 없는 지역에 과잉 공급이 발생합니다.

 

3️⃣ 규제와 공급계획의 엇박자

수도권은 분양가 상한제, 전매 제한, 대출 규제 등 공급 억제 요인이 많은 반면, 지방은 규제가 적어 정책적으로 오히려 공급이 쉬운 구조입니다. 하지만 수요가 부족하니 미분양으로 이어지는 공급 왜곡이 발생합니다.

 

결국, [계획 중심 공급 → 인구 변화 미반영 → 규제에 따른 지역별 왜곡]

이 삼박자가 맞물리며 수요보다 공급이 앞서게 되는 구조로 인해 미분양이 계속해서 발생된다고 볼 수 있습니다.

 

🚩4. 악성미분양이 건설사, 금융사 등에게 미치는 영향

✅ 악성 미분양이 건설사에 미치는 영향

지금까지 내용으로 다들 어느 정도 예상하시겠지만, 미분양 매물들이 건설사를 어떻게 무너트리는지 단계적으로 설명드리겠습니다.

 

1️⃣ 자금 회수 지연 → 유동성 위기

미분양이 지속되면, 분양 수익으로 회수할 계획이었던 PF 대출금 회수가 불가능해집니다. 이로 인해 공사비 지급, 인건비, 운영자금 확보에 어려움이 생기고, 유동성 위기로 번집니다. 금융비용도 계속 발생하게 되는데, 일반적인 상황에 빗대어 쉽게 생각하면 건물주에게 건물이 있어도 임대료는 받지 못하고 재산세나 취득세, 대출이자 등만 지출되고 있는 상황을 비유할 수 있겠죠.

 

2️⃣ 공사 중단 및 도산 위험 증가

분양률 저조 → 대출 약정 조건 미달 → 금융기관이 추가 자금 집행 중단

이때부터는 공사가 중단되거나, 부도·워크아웃에 들어가게 되는데, 보통 중견 건설사들이 이 상황에 처하게 되죠. 최근에 뉴스에서도 종종 접했을 것이라고 생각합니다.

 

다음은 미분양 사태로 인해 피해를 입었던 건설사 사례입니다.

👉 신동아건설 (시공능력평가 58위): 2025년 1월, 나름 이름이 알려져 있는 신동아건설이 법정관리(기업회생절차)를 신청했는데요. 미분양만이 원인은 아니지만 공사비 상승, 분양실적 부진, 공사비 미수금과 금융비용 누적 등이 복합적으로 작용하여 경영활동에 어려움을 겪었다고 합니다.

👉 DL건설 (시공능력평가 13위): 2024년 말~2025년 초, 평택 도시개발사업 등 다수 현장에서 공사를 중단하게 되었는데요, 미분양 장기화로 인해 PF 대출 회수가 지연되면서 현금흐름이 악화된 탓에 유동성 위기를 맞이했기 때문이었습니다. 시공능력 상위 업체임에도 지방 미분양 리스크에 노출되어 있음을 알린 사건이죠.

 

✅ 악성 미분양이 금융사에 미치는 영향

‘금융사도 악성 미분양으로 인해 피해를 입는다고?’ 라고 생각하실 수도 있는데요, 그 과정은 다음과 같습니다.

 

1️⃣ 신탁사

신탁사는 부동산시장 상승기였던 2019년부터 중소건설사 책임준공(책준) 확약을 확대해왔습니다. 신용등급이 낮은 중소형 건설사에게 높은 수수료를 받고 책임준공 보증을 제공한 것이죠. 이 책준은 현재 중소건설사 부도위험 확대로 ‘손실’ 부메랑으로 돌아오고 말았습니다. 이 결과로 신탁업계는 지난해 연말 기준 4055억원의 대규모 손실을 기록했죠.

여기서 ‘책임준공 확약’이란?
금융사가 시행사(또는 신탁사)와 PF 대출을 체결하면서 건설사에 요구하는 조건으로, “건설사가 어떤 상황에서도 반드시 공사를 끝내겠다”고 보증하는 제도적 장치를 뜻합니다. 즉 책임준공 압박을 견디지 못하고 법정관리로 들어간 건설사와 사업을 함께한 금융사는 고스란히 손실을 입게되는 것이죠.

 

2️⃣ 제2금융권

국내 부동산 PF(Project Financing) 대출은 시중은행보다 저축은행·캐피탈·증권사 등 제2금융권이 더 많이 참여하고 있습니다. 다시 말해 조금 더 공격적으로 투자를 하는 기관들이라는 것이죠. 하지만 만약 PF 대출을 해준 사업장에서 악성 미분양이 누적되면, 시행사·신탁사가 분양 수익으로 대출을 상환하지 못하게 됩니다. 이로 인해 금융기관은 원리금 회수 실패 → 연체율 상승 → 충당금 증가라는 손실 구조에 직면합니다.

이 문제가 제2금융권에서 끝나면 그나마 다행일텐데, 이들이 PF 자금을 회수하지 못하면, 시공사에 대금 지급 지연, 투자자 배당 지연, 대출 연체자 추가 발생 등 연쇄적인 문제가 확산되게 됩니다. 구조적으로는 2008년에 주택담보대출로 인해 발생한 서브프라임 모기지 사태와 유사하다고도 볼 수 있겠네요.

 

🚩5. 악성 미분양 해소를 위한 대안은?

✅ 정부의 정밀 수요 예측 시스템 필요성

기존의 주택 공급 정책은 전국 단위의 정량적 목표에 치중하여, 지역별 수요를 충분히 반영하지 못했습니다. 이에 따라 정부는 인공지능(AI) 기술을 활용한 정밀 수요 예측 시스템을 도입하고 있습니다. 이 시스템은 지역별 인구 구조, 주택 수요, 경제 지표 등을 분석하여, 과잉 공급을 방지하고 실수요에 기반한 주택 공급을 목표로 합니다.

이에 대해 좀 더 설명드리자면, AI를 통해 미분양 아파트, 오피스텔 등 부동산 자산에 대한 입지, 지역 호재, 금리, 통화량 같은 정보를 분석해 적정 가치를 산출하고, 리스크를 헷징한 후 임대와 매입을 연계하는 모델을 제시했다고 보시면 됩니다.

해당 AI 기술에 대한 실효성은 입증되지 않았지만, 해결을 위한 시도라는 점에서 고무적이라고 여겨집니다.

 

✅PF시장 안정화를 위한 금융제도 개선

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 불안정은 미분양 문제를 심화시키는 주요 요인 중 하나입니다. 정부는 PF 시장의 안정화를 위해 다음과 같은 금융제도 개선을 추진하고 있습니다.

 

1️⃣ PF 사업성 평가 기준 개선: 사업장의 특성과 위험 요인을 종합적으로 고려한 평가 기준을 마련하여, 사업성이 부족한 프로젝트에 대한 선별적 지원을 강화합니다.

2️⃣ 금융 지원 확대: 사업성이 충분한 PF 사업장에 대해서는 원활한 자금 공급을 통해 정상적인 사업 추진을 지원합니다.

3️⃣ 재구조화 및 정리 유도: 사업성이 부족한 PF 사업장에 대해서는 시행사, 시공사, 금융회사 등이 스스로 재구조화 및 정리를 추진할 수 있도록 여건을 조성합니다.

출처: 금융위원회

 

이처럼 PF 부실을 막기 위한 금융 구조 개선은 시급하지만, 근본적으로는 부실 사업장을 선별하는 ‘판단 기준’의 투명성과 전문성 확보가 관건입니다. 과거에는 담보나 관성에 의존해 자금이 흘러갔던 사례도 있었던 만큼, 사업성 평가의 기준이 형식적 심사에 그치지 않도록 하는 후속 관리 체계가 반드시 병행되어야 합니다. 물론 사업참여자들 자체적으로도 신중하게 사업성을 검토하는 절차가 중요하겠죠.

 

✅ 지역 맞춤형 주택 공급 계획

지역별 인구 구조와 주거 수요를 반영한 맞춤형 주택 공급이 필요합니다. 국토교통부는 '지역제안형 특화주택'을 도입하여, 지자체가 지역 특성에 맞는 주택 공급 계획을 수립하고 실행할 수 있도록 지원하고 있습니다. 이를 통해 청년, 고령자, 지역 근로자 등 다양한 계층의 주거 수요를 충족시키고, 지역 주거 안정을 도모해야 할 것입니다.

 

📝 마치며 (3줄 요약)

✔ 악성 미분양은 준공 후에도 팔리지 않아 해소가 어려운 주택으로, 시장에 지속적인 부담을 주는 상태입니다. 전국적으로 이 물량이 늘어나면서 건설시장과 금융시장 전반에 경고등이 켜진 상황입니다.

✔ 건설사는 분양 수익 회수 실패로 PF 대출 상환이 어려워져 유동성 위기에 빠지고, 법정관리로 이어지는 경우도 많습니다. 금융사 특히 제2금융권은 PF 자금 회수가 안 되면서 연체율이 급등하고, 대규모 손실을 입고 있습니다.

✔ 정부는 AI 기반 수요 예측 시스템 도입, PF 평가 기준 개선, 지역 맞춤형 공급 등 정책 개선을 추진 중입니다. 다만 실효성을 높이기 위해선 제도의 투명성과 지역 실정에 맞춘 실행력이 관건입니다.

 

아무래도 최근 건설업계가 심각한 불황에 처해있다보니, 다소 냉소적인 자세로 미분양 사태를 다루기도 한 것 같습니다. 하지만 그만큼 미분양, 공사비 등 건설업계의 다양한 이슈들로 건설사들과 금융사들이 어려움을 겪고 있는 것도 사실입니다. 하루 빨리 올바른 정책이 시행되고 시장 경색이 완화되어 다시금 건설업이 활기를 되찾는 시기가 오기를 진심으로 바랍니다! 😊😊