[알쓸건잡_건설과 경제] 03. 부동산 PF대출

건설업에 관심이 있거나 건설사를 희망하는 사람들, 또는 경제에 관심이 있어 뉴스를 자주 보는 사람이라면 한 번쯤 들어봤을 단어가 있습니다. 바로 부동산 PF(Project Financing) 대출입니다. 이 글에서는 부동산 PF대출이 어떤 구조로 이루어지는지, 그리고 건설사들이 왜 PF 위기를 겪고 있는지를 살펴보겠습니다.

 

PF 대출 구조 이해하기

 

시행사 : 부동산 개발사업의 실질적인 사업 운영자이며 보통 시공사에게 도급건설을 주어 건축을 완성하며 자금은 금융기관으로부터 조달하는 등의 역할을 한다. 

 

민간사업자라면 부동산개발회사, 재건축 아파트의 경우 재건축 조합

 

1단계는 브릿지론을 통해 땅을 사는 것이다. 

출처. 모멘스투자자문.

 

브릿지론이란? - 일시적인 자금난에 빠질 경우 일시적으로 자금을 연결하는 다리(Bridge)가 되는 대출(Loan)이며 '임시방편 자금대출' 정도의 개념으로 이해하면 된다. 

 

이후 인허가 및 공사 일정, 수익성 등의 사업구조가 마련되면, 1 금융권으로부터 본 PF대출을 받게 된다. 

이는 기업 신용이 아닌 사업자체의 미래 가치 (사업성)를 보고 자금을 지원하는 방식이다. 

 

 

 

출처. 모멘스투자자문.

 

이렇게 빌린 돈을 먼저 빌렸던 브릿지론을 갚는데 사용한다. 그리고 남은 돈을 착공에 사용하게 된다. 

 

하지만 은행입장에서 이 큰돈을 사업성만 믿고 빌려주는것이 가능할까?

그렇기 때문에 시공사가 보증을 서게된다 

 

책임준공확약 : 약속한 기간까지 건물을 꼭 짓겠다는 책임을 지고 준공 (사용승인)까지 받아내겠다는 약속 / 미이행 시 배상, 채무 인수 조항이 들어가는 경우가 많다. 지급보증이라고도 한다. 

 

건설사가 PF위기를 겪는 이유

 

1. 책임준공 확약으로 인한 자금 압박

대규모의 자금을 투입하고 돈이 묶여있는 상황에서 건설경기가 좋다면 분양이 잘되고 집이 잘팔릴 것이고 이익을 볼 수 있다. 하지만 지금까지 건설경기가 안 좋으면 집이 잘 팔리지 않고 건설사는 울며 겨자먹기로 자기 돈을 투입해서 사업을 이어갈 수밖에 없다. (책임준공확약을 했기 때문에) 

 

2. 한국형 PF구조의 변질

PF의 본래 목적은 프로젝트 자체의 사업성만을 고려하기 때문에 프로젝트 위험을 일방이 부담하는 것이 아니라 시행사, 시공사, 금융기관 등의 이해당사자가 각각의 역할과 능력범위 내에서 서로 분담을 하는 것이 본질이다. 하지만 한국의 구조는 변질되어 시공사 보증을 활용한 대출 정도로 인식, 활용되고 있다. 

 

3. 금리 상승과 건설경기 침체

20년도부터 시작된 저금리로 부동산시장에 유동성이 상승하고 건물만 올리면 분양이 되는 상황에서 무분별하게 벌렸던 PF사업이 21년 하반기부터 시작된 금리상승과 러우전쟁으로 인한 원자재값 상승 등으로 부동산경기가 침체되고 자금이 묶여 빚더미에 앉게 된 것이 원인이다. 

 

마치며(3줄 요약)

 

3줄요약

 

1️⃣ 부동산 PF는 시행사가 초기 브릿지론으로 땅을 매입하고, 시공사의 보증을 통해 본 PF 대출로 사업을 추진하는 구조다.

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2️⃣ 국내 PF는 시공사에 과도한 책임이 집중되어, 경기 침체 시 자금 회수가 막히고 건설사가 위기에 처한다.

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3️⃣ 장기적으로는 브릿지론 레버리지 제한, 시행사의 자기 자본 강화 등 건전한 구조로 개선이 필요하다.

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건설업은 국내 경제에서 중요한 역할을 차지하며 내수시장에 큰 영향을 미친다. 따라서 건설사의 위기는 국내 경제환경 전반에 걸쳐 상당한 영향을 미칠 것이다. 당장 부동산 PF위기가 금리가 인하되면 해결될 수 있지만 향후 장기적인 관점에서 PF위기를 방지하기 위해 시행사와 시공사 서로 과도한 욕심을 억제할 방법이 필요할 것 같다. (PF보증 비율이나 브릿지론 대출 레버리지를 제한하여 시행사가 좀 더 많은 자본을 가지고 사업을 할 수 있도록) 이익만을 따라가는 것이 아닌 장기적인관점에서 국가 경제의 기간사업으로서 건설업의 역할을 충분히 해낼 수 있었으면 한다.