[알쓸건잡_건설과 경제] 05. 선분양, 후분양 차이점과 구조

청약, 선분양, 후분양, 미분양 이런 용어들을 많이 들어보셨을 겁니다. 사실 취준생이나 대학생 입장에서는 당장 집을 살 것이 아니기 때문에 익숙하면서도 낯선 용어이기도 합니다. 하지만 예비건설인으로서 이런것들이 어떤 의미가 있고 건설사와 어떤 연관이 있는지 알아보는 것도 중요합니다. 이번 글에서는 선분양과 후분양의 차이점과 이루어지는 구조를 설명하고 나아가 이들이 건설사와 소비자에게 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다. 

 

 

1. 선분양과 후분양의 차이

분양에 대해 알아보기 전에 청약에 대해 간단하게 알아보자

 

📌 주택청약이란? - 정부나 건설사가 공급하는 신규아파트를 구매하기 위해 사전에 신청하는 제도, 쉽게 말해 아파트의 당첨기회를 얻기 위해 미리 줄을 서는 과정

 

✅ 주택청약의 기본구조

• 청약에 지원하기 위해 청약통장에 가입 / 일정기간 납입해야 자격부여
• 건설사가 신규아파트 분양공고를 내면 지역과 단지를 선택해 청약신청
• 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간등 점수를 합산해 당첨자 선정(추첨제도 있음)

 

📌 분양이란? - 건설사가 아파트를 짓기 전에 혹은 완공 후 소비자에게 공급하는 방식

 

✅ 선분양이란? 

• 아파트가 완공되기 전에 미리 소비자에게 분양하는 방식
• 건설사는 착공 전 또는 공사 초기 단계에서 청약을 진행하고 계약금을 받음
• 분양받은 소비자는 공사 진행 과정에서 중도금과 잔금을 분할 납부

✅ 후분양이란?

• 아파트가 완공된 이후 소비자가 직접 보고 구매하는 방식
• 건설사는 자체 자금 또는 대출을 활용하여 공사를 완료한 후 분양
• 소비자는 완성된 주택을 확인한 후 계약 및 대금 지급

출처. 한국경제.

 

 

 

2. 선분양, 후분양이 이루어지는 과정

 

다음 순서를 따라가보자

🏗️ 착공

분양승인,일반분양  / 청약

정당계약

예비당첨

무순위청약 (여기부터 미분양)

선착순분양

 

 

 

1️⃣ 착공 및 일반 분양(선분양) 시작

🏗️ 착공  → 분양승인 → 일반청약(정당계약 진행)

• 아파트가 착공되면, 건설사는 분양 공고를 내고 청약을 받기 시작한다.
• 청약통장을 보유한 1,2 순위 청약자들이 당첨되면 최초당첨자라고 한다.

✅ 정당계약이란?

• 최초 당첨자가 정식으로 계약을 맺는 과정
• 이 단계에서 모든 물량이 소진되면 초기완판이라고 한다

 

 

2️⃣ 예비당첨자 계약 진행

정당계약 단계에서 물량이 남았다면 예비당첨자에게 기회가 제공된다

• 청약 시 최초당첨자 이외에 더 많은 수의 예비당첨자를 선정해 둔다.
• 정당계약에서 계약 포기자가 발생하면, 예비당첨자 순서대로 계약을 진행한다.

✅ 예비당첨자의 계약 포기 시 청약통장 사용 여부

• 최초당첨자는 계약포기 시 청약통장을 사용한 것으로 처리한다.
• 예비당첨자는 순번이 왔을 때 바로 포기하면 청약통장 미사용으로 처리한다.
• 동, 호수 추첨 후 포기하면 청약통장 사용으로 처리한다.

 

3️⃣ 무순위 청약 - 미분양 처리 단계

예비당첨자까지 계약을 하고도 물량이 남을 경우 진행하며 이 단계에서부터는 미분양으로 분류한다.

• 청약통장이 필요 없으며 누구나 신청가능하다
• 조건 없이 추첨으로 선정하며 당첨되면 반드시 계약해야 한다. 
• 경쟁률이 높아 인기가 많고 빠르게 마감된다.

 

4️⃣ 선착순 분양 - 미분양 처리 단계

무순위 청약 후에도 남은 미분양 물량을 선착순으로 공급한다. 

• 청약통장 없이 방문하여 선착순으로 계약이 가능하다
• 계약을 포기해도 불이익이 없다
• 계약금을 납부하면 즉시 계약이 성사된다. 

 

둘의 차이를 정리해 보면 다음과 같다. 

 

✅ 무순위 청약 vs 선착순 분양 차이점

 

구분	무순위 청약	선착순 분양
진행 방식	추첨제	선착순 계약
청약통장 필요 여부	❌ 필요 없음	❌ 필요 없음
자격 제한	없음 (주택 보유·소득 무관)	없음 (주택 보유·소득 무관)
당첨 후 계약	✅반드시 계약해야 함 (포기 불가)	포기 가능
진행 속도	신청 → 추첨 후 계약 진행	먼저 방문하여 계약 가능

 

5️⃣ 후분양은 공정률 60% 이상인 때 시작하는 것

선분양과 달리 골조공사가 거의 마무리될 때 시작한다.

• 수분양자 입장에서 자금조달 시간이 다소 빠듯하다. 
• 건설사의 자금조달능력 중요
• 이때 미분양이 발생하면 준공 후 미분양이라 하며 악성미분양으로 분류된다
• 일반적인 청약 절차(1순위, 2순위)와 동일하게 진행

 

 

3. 소비자와 건설사에 미치는 영향

 

1️⃣ 소비자에게 미치는 영향

 

✅ 선분양의 소비자 영향

 

⭕ 장점

• 초기 분양가가 상대적으로 저렴 - 건설과정에서 원가가 상승하더라도 선분양 시점의 가격으로 구매 가능
• 계약금 & 중도금 납부 방식을 통해 자금 부담 분산 - 한 번에 큰 금액을 마련할 필요가 없음

❌ 단점

• 완공 전이므로 품질에 대한 문제 발생가능 - 예상과 다를 수 있고 하자 발생 가능성↑
• 입주까지 오랜 기간소요 - 공사 지연 시 입주계획에 차질 발생 가능

 

✅ 후분양의 소비자 영향

 

⭕ 장점

• 실제 건물을 보고 구매가능 - 하자 여부 및 품질 확인 가능
• 즉시 입주 가능 - 공사지연으로 인한 불확실성 제거

❌ 단점

• 선분양보다 분양가가 높을 가능성 있음 
• 계약 후 빠른 자금 조달 필요 - 계약금 및 잔금을 한 번에 준비

 

2️⃣ 건설사에게 미치는 영향

 

✅ 선분양의 건설사 영향

 

⭕ 장점

• 건설 자금 조달이 용이 - 소비자의 계약금을 통해 PF대금 지출 및 공사비 충당
• 프로젝트 리스크 감소 - 미리 분양을 완료하면 사업 안정성이 높아짐
• 빠른 회전율로 추가 사업 추진 가능

❌ 단점

• 공사 후 하자 발생 시 건설사 브랜드 이미지에 악영향
• 아파트를 짓는 기간 동안 가격이 오를 수 있음

 

✅ 후분양의 건설사 영향

 

⭕ 장점

• 직접 보고 구매하므로 소비자 신뢰 및 브랜드 가치 상승 유리
• 시세차익으로 인해 더 높은 분양가를 받을 수 있음 - 수익성 향상

❌ 단점

• 공사비 전액을 자체 조달해야 하므로 부담이 증가
• 미분양이 발생할 시 악성미분양으로 리스크 증가
• 공사가 완료되고 수익이 발생하여 추가 사업 진행이 늦어질 수 있음

 

3줄 요약

 

1️⃣ 선분양과 후분양은 이루어지는 시점의 차이가 있으며 청약부터 분양, 미분양까지의 과정을 알아보았다

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2️⃣ 소비자 입장에서 선분양을 진행할 시 더 싼 가격에 분양받을 확률이 높고 건설사는 계약금과 중도금으로 자금 조달이 용이해진다.

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3️⃣ 후분양을 진행하면 공사기간 사이에 분양가가 오를 수 있어 자금조달능력이 우수한 건설사는 수익성계산을 하고 후분양으로 사업을 진행하기도 한다. 하지만 미분양 리스크가 커진다.