재건축·재개발 문턱 낮춰 주택 공급 활성화

 
지속되는 건설업계 위기를 극복하기 위한 정비사업 규제 완화 및 주택 공급 확대 방안에 대해 알아보겠습니다. 
 

 

재건축·재개발 규제 완화 배경

1. 주택공급부족과 집값 상승
수도권을 중심으로 주택공급이 원활하지 않게 되면서 집값이 급등하게 되었습니다. 이에 정부가 신규 택지 개발 대신 정비사업. 즉, 재건축 재개발을 통한 공급 확대를 추진하고 있습니다.
 
2. 재건축 초과이익 환수제 등 강한 규제가 시장 위축 초래
과거 재건축 부담금(초과이익환수제), 안전진단 기준 강화 등으로 인해 정비사업이 지연되거나 무산되는 경우가 많았습니다. 이러한 규제가 사업성을 악화시키고 민간 건설사의 참여의 어려움을 증가시켰습니다.
 
3. 도시 노후화 문제 심화
수도권을 비롯한 도시에서 노후 아파트 비율 증가하였습니다. 

 

주택 공급 확대의 필요성

1. 1~2인 가구 증가로 인한 주택 수요 변화. 즉, 소형 주택 수요가 급증
 
2. 공급 부족이 집값을 다시 밀어 올릴 가능성
2023년 금리 인상 이후 일시적으로 부동산 시장이 침체되었지만 공급이 부족할 경우 다시 가격이 상승할 가능성이 높습니다.
 
3. 건설 및 금융시장 활성화
부동산 경기 침체 속에서 건설사들의 수주 감소와 부동산 pf 부실 문제가 발생하고 있는 상황입니다. 정비사업 활성화를 통해 건설사 및 증권사의 pf 대출, 투자 기회를 도모할 수 있습니다.
 

재건축·재개발 규제 완화와 주택 공급 확대의 상관관계

규제완화는 기존의 법적 규제를 완화하거나 제거하는 과정으로, 정비사업을 쉽게 만들고 비용과 시간을 절감하려는 목적성을 가지고 있습니다.
따라서, 규제 완화는 주택 공급을 촉진하기 위한 첫 번째 단계로 주택 공급 확대 방안은 이를 기반으로 주택 공급을 실제로 늘리는 전략이라고 할 수 있습니다.

 

주요 규제 완화 내용과 시장 변화

1. 용적률 제한 완화

기존에 설정된 용적률을 완화하여 건축할 수 있는 면적을 늘리는 것입니다. 재개발 및 재건축 사업의 수익성을 높이고 공급되는 주택 수를 늘리기 위해 설정된 규제를 완화하는 것입니다.
 
- 역세권 정비사업의 경우 기존 법적 용적률 상한의 1.2배까지 허용되던 것을 1.3배까지 추가 허용하여 수익성을 높이고 있습니다.
 

출처:하우징헤럴드

2. 안전진단 기준 완화

재건축 안전진단 기준을 완화하여 재건축을 추진하는 단지를 더 빨리 진행할 수 있도록 하는 것입니다. 기존의 구조적 안전성 비중을 줄이고 설비 노후도와 주거환경의 비중을 높여서 재건축 사업을 쉽게 추진할 수 있게 합니다.
 
-재건축 안전진단 기준 개정고시:구조안전성 비중 하향, 주거환경 및 설비 노후도 비중 상향, 조건부 재건축 범위 축소, 적정성 검토 절차 개선

출처:국토교통부

3. 정비사업 절차 간소화

정부는 정비사업의 절차를 간소화하여 사업 기간을 단축하고 있습니다. 이를 통해 정비사업이 속도를 높일 수 있습니다.
 
- 서울시는 '신속통합기획'을 통해 정비사업의 절차를 간소화하고 유연한 계획 기준을 적용하여 사업을 신속하게 추진하고 있습니다.
- 부산시는 정비계획 입안요청제를 전면 시행하여 주민이 직접 계획안을 마련하는 기존 방식을 개선하고 공공의 용역 지원으로 공공성과 사업성의 균형을 이룬 기본 방향을 제시하고 있습니다.
 

출처:한국주택경제, 부산시

주택공급 확대 방안

1. 공공 주도 개발 방식 변화

정부는 공공 주도 개발 방식을 통해 용적률 상향, 층수 제한 완화, 고밀 개발 등을 추진하여 대규모 주택 공급을 계획하고 있습니다. 
 
-  '공공참여형 고밀재건축'은 용적률을 300~500%로 적용하고 층수를 최대 50층까지 허용하여 주거공간을 최대로 확보하는 정책입니다.

 

공공관리자 방식의 고밀재건축 구조/ 출처:국토교통부

 

2. 민간 주도 개발 방식 변화

민간사업자들이 신탁회사 등 전문기관과 협력하거나 리츠회사를 만들어 사업을 진행하는 방식으로 공공주도 도심 개발사업에만 부여한 규제 완화 혜택을 민간 사업자에게도 제공하고 있습니다.

 
- '민간도심복합사업'은 공공이 아닌 민간이 주도하는 도심 공공주택 복합사업에도 심의 기간 단축, 용적률 상향 등 각종 특례를 주는 것입니다. 건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올릴 수 있으며 특히, 준주거지역에서는 용적률을 법적 상한의 140%까지 완화해주고 있습니다.

(EX. 서울의 경우 준주거지역 법적 상한 용적률 500% -> 최대 700%까지 가능)

 

또한, 용적률 상향에 따라 개발 이익의 일부는 공공주택으로 공급해야 합니다.